简阳修车群

　　引题：一个目生女东说念主的来信

　　你从来莫得认出过我，你从我身边走过

　　我想碰见你，我在找你，我一心想着你

　　我心灵深处永久和你单独待在一说念

　　我等着，等着你，就象恭候我的红运

　　别东说念主不外是我人命上轻轻擦过的路东说念主

　　你是我的一切，你，我不朽的梦

　　给过我好意思好，也让我幻灭

　　而翌日，皆会好起来

　　那儿有灯光，那儿是咱们的六合

（图示：肖申克的救赎-剧照）

　　论断前置

　　1、东莞旧改与土拍

　　2、东莞楼市怎么看

　　3、是否救市，怎么救

　　4、庸俗东说念主怎么办

　　（图示：楼院私房群-高质地交流）

　　楼院的两个同班同学，或者说是深入的友东说念主，这么的挚交有且只须几个

　　一个是开垦商总部高管，这周，他倏得离开房企，他想从此告别；他说：知说念我方需要去忙点什么

　　另一个，他的后半生揣度皆在心爱康德，他倏得成婚了，在香港生了小孩；这一切，是他从前不曾持重计议的事

　　东说念主的这一世，皆在为解析买单。而时常又会是：想的越少，欢乐越多

　　楼院先前想考“在世”与“骨子”的东西，这一切或者是顿然

　　但“告别尼古丁”以及“对酬酢作念减法”这些主意，显豁不会是赖事

　　终究是心态安详，不惑，亦不伤

　　人命，事与物，也是

　　01

　　东莞的旧改何去何从

　　楼院数次深入剖析东莞旧改的夙昔、目下与翌日，先用案例，望望各方意识与博弈下来的效率

　　01火真金不怕火树给咱们什么启示

　　——华润获得什么？

　　Ø带谁玩：华润(开垦商角度)+泰诚（一级服务脚色）+凯东（一级服务脚色），后续引入华润资产连结一级服务角股权（此举仍旧保握一定进度的纯真性）

　　Ø怎么玩：华润给政府背书并主导举座节拍，一级服务方梳通村层面；其后极致的手法是：素质计谋允许分期，先把集体地块改出来，私东说念主地块渐渐谈

　　Ø付出什么：23亿地价+29亿现款补偿+3.7亿公配+44.6万方回迁物业+一级其他资本，楼院拍了一下大数：华润为此花了80亿

　　华润获得什么：45万方可售物业(住宅40万，交易5万)，花80亿拿到45万方物业，地价1.8万/平，这显豁具备经济真义

　　——政府获得什么：4.6亿地价+3万方住宅+1.2万交易+2个幼儿园+2所小学+2个公园+其他公配，这一切均折算为钱：8亿+17亿（物业市值）=25亿

　　——村集体获得什么：村集体16万方物业被拆，获得18亿+10万物业

　　——村民获得什么：30万方物业被拆，获得11亿+30万方物业，即物业1：1抵偿

　　一句话综合：华润用了80亿拿到45方物业（市值200亿），政府获得25亿，村民将旧屋子按1：1换成新址子。

　　火真金不怕火树告捷的中枢逻辑：政府意识+华润君的运作才略+各方利益均衡（最中枢）

　　（图示麇集版权-火真金不怕火树改造效果图）

　　02虎门与大岭山旧改挂牌断绝阐明什么

　　事件具有代表真义，技俩却无代表性，故不细述技俩主张与数值

　　五个中枢原因导致流拍宿命：

　　① 行业下行，旧改红利磨灭，甚而土拍地价低于旧改地价

　　② 实力玩家（虎门中智泰瑞、大岭山泰诚）在顶点情况下资金承压极大

　　③ 虎门大岭山潜在供应多，技俩无招引力

　　④ 挂牌铺垫不够，博弈手法不熟谙

　　⑤ 为挂牌而挂牌，争取后续一事一议享受旧政

　　事件启示：市集冰点工夫，结合政府意识与蓄意，聚焦在中枢板块鼓动技俩，“能赢利的技俩，才推得动”

　　那么，在哪些区域玩呢? 这是一张珍惜的提议舆图：

　　（图示：东莞翌日旧改中枢区）

　　03旧改新政下，咱们怎么玩

　　Ø 夙昔怎么玩：前期服务商（它不错是平台公司，也不错是开垦商）占坑，公关博弈，送钱搞东说念主，编决策谈拆迁，挂牌契约转让拿到地块

　　Ø 目下改了什么：政府把前期责任与蓄意作念了，将毛地（即还未拆迁）挂上来，有信心拆迁的开垦商来摘牌，将地拆出来

　　这事能成吗：谜底留白

　　Ø 它的命门：未能参与前期，拆迁这件事在作念地商看来，是黑箱。刻下时点旧改无暴利空间去博弈

　　Ø 翌日怎么玩：于是，势必催生一些更前置与深入的玩法。从标的选定、政企单干、介入形状、拆赔资本、开垦量、揆情审势的博弈手法、利益量度等多维度的理智

　　基于受众考量，这里不细述，可扫楼院本东说念主微信（限旧改专科东说念主士）

　　02

　　常平8千地价流拍阐明什么

　　2023年的东莞：挂地5宗（松山湖|1宗+厚街2宗+南城1宗+常平1宗）, 它们的结局：

　　1、松山湖：35家参与摇号，金地摘地，地价2.6万，预估售价高于5.5万

　　2、南城：判断10家以上企业参拍，会摇号

　　3、厚街：判断底价成交，W家

　　4、常平：已流拍

　　常平的上一次土拍，2020年10月，地价1.2万，摇号成交。即如今的金地名著，屋子卖2万。

　　那是一段厚谊无穷的岁月，狂热与往前冲智力跟上市集节拍。

　　如今8千地价，流拍，怎么看:

　　① 8千地价，已极具忠诚，楼院以为政府无需现降地价

　　② 市集不认同原因：豪宅市集+极刚市集，其他类型难去化，这甚而与价钱无关

　　③ 开垦商严慎，钱为王说念，可宇宙界限内筛选优质技俩

　　④ 能人恒强，弱者更弱，而：中枢板块技俩存在虚高，非中枢板块技俩存在错杀

　　⑤ 面包的启发：外围镇街的面包，均啃不动了。防备翼翼伸手向中枢区，是感性么

　　⑥ 面粉怎么办：效用如何让吃面包的东说念主好起来，面粉价不宜过低大约，这更宏面，后文触及

　　地市与楼市，价钱不再是紧要成分，板块价值、楼市预期，欠债风险，以及兜里的纸钞是否抗过这一场周期，为最底层的中枢

　　03

　　东莞楼市怎么看

　　这个地头，菲律宾曝光群2400泛泛公里，1100万东说念主，1万亿GPD，每年供应600万方商住物业，货值1500亿。

　　它光辉闪亮的时光是什么神态：总共房型热销，最中枢6万、中枢区5万、强势板块4万，上风板块3万，外围镇街趋向大于2万

　　刻下：143平与200平成为实足主流，只优质主价盘可去化 。要么5万，要么走不动，举座着落大于20%

　　当，广发南与稻花村，似乎无须再拿着号码牌

　　是否，咱们必须认进展真疑望这座城市的最中枢资产，存在泡沫么？

　　一些印象颇为触点的数据：

　　主城前后5年，供应近200万方，均价若为5万，市值1000亿

　　143平，5万，总价715万

　　这些充斥着财富滋味的钢筋水泥，这座城市是否有弥散的购买力握续消化，接盘侠的厚度有若干？

　　不错肉见的翌日：

　　Ø中枢板块二手盘：价钱依旧下探，大约还有5%以上的幅度

　　Ø新盘：价钱停涨，摇号磨灭（湖里金地例外），任何摇号风光均属营销伎俩

　　Ø家具：握续以主流开垦商家具为主，豪宅市集渐渐磨灭

　　Ø操作：对于中意的户型，有充裕的时候顾惜价钱，再脱手

　　04

　　是否救市？怎么救？

　　那么多的工夫，楼院大约以为无须刻意救市。而虽然，他们会救

　　01世态的折射

　　疫情事后的华贵莫得到来，且更荒僻

　　财政承压、甚而体制内的东说念主员，它们的工钱尚且不成按时披发

　　外卖员、跑滴滴、快递，这类型的东说念主员，数据越来越多，甚而学历趋高

　　商铺关闭了，要么换成药店、小超市、好意思容好意思发

　　玩直播多了，明星、政客、屁民

　　一千万东说念主毕业了，是否服务了

　　磨砺考公队伍越来越挤

　　裁人降薪，休闲率极高，互联网与房地产成了重灾地，也莫得好过的制造业

　　钱不知说念那儿去了，物价高涨

　　02是通缩么？

　　什么叫通缩：市集钱少了，货币供应不及，价钱与资本同期下降，这叫通缩

　　它属于东说念主造的界说，货币风光，而非经济的骨子

　　既然钱不及，印就已矣（这听起来，似乎是一个外行人的嗔语），或者降准降息把货币供应与盘活速率提上来

　　“通缩”大约是他们赐与咱们的无米难为炊新名词（至少对多数东说念主来说，这叫新名词）

　　问题的根源是经济萎缩，它体目下：

　　① 夙昔飞跃的十年，分娩力高度发达，分娩而已被浩大消化，过量交易家具入市

　　②疫情撕开了这个口，市集主体的收入下降，不成职守夙昔信心满满加了杠杆的高欠债

　　③ 奢靡者无力接盘商品，经济低迷周期到来（有若干个城市，目下兜销着2020年景就的屋子）

　　于是，这场危急，通过印钞或降准降息，无法援救低迷的经济

　　2022年超发的28亿，无法激活经济，钱终究依然回到央行的兜底

　　03真相与清苦

　　干系真相

　　这是一场邃古烁今的债务转动。

　　高速增长的经济催生了浩大高企的欠债：环球不停借钱入市

　　结局是：绝大部分家庭欠债率达50%以上，家庭70%以上的资产为钢筋水泥组成的屋子

　　经济强烈往上走，脱手的房产大幅增值，助推市集越来越浓烈，屋子的价钱一齐呐喊

　　政府拉高地价，通过开垦商高价向市集兜销家具，客户贷出来的钱最终回到政府兜里。

　　房产的一买一卖，不成创造价值，市集永久是零和游戏，2020年，这场游戏演到极至

　　充满但愿的接盘侠揣着高资本的资金入场，上一轮客户拿着带血筹码收获离场，如今这场债务收割游戏，已近尾声。

　　最终的结局是：政府杀青债务放弃，转动至东说念主民。

　　是否救市？怎么救？

　　对于清苦

　　夙昔盖了太多的屋子，且匹夫的钱皆被屋子抽走

　　市集莫得出清，救内需救基本面，方为救市良方

　　外部看：中好意思存在3%把握的利差，外洋资金不停出走，好意思攻我守。

　　里面看：放水拉动内需，机制失效；卷入中等收入陷坑。

　　该作念的皆作念了，市集依然莫得起来。中枢在于救的是卖方，而非买方

　　楼院以为：不可急躁的放水救市！后遗症不再细列

　　关节词应该是：超支、无效供应、欠债，莫得翌日如何成长

　　这些时日，饱读舞的史诗级救市，但愿标的会是：缔造东说念主民的资产欠债表+创收+低资本供应

　　05

　　庸俗东说念主怎么办？

　　如今，似乎应出尽出，而咱们需学会敢于无视他们那些大剂量的、史诗级的救市技法。

　　近期不再提议新资金入场纯投资，但愿咱们的任何来回，皆带着居住属性。中枢顾惜：

　　1、咱们需要屋子么

　　2、需要什么样的屋子

　　3、这里有这么的屋子么

　　4、莫得收入可否相沿三年

　　这个标的不会犯错：降欠债、存钱而非费钱，举座是缩表。

　　磨灭的中产，听起来很疼痛，咱们会朝好的那头去，慢却有劲

　　咱们靠着解析赚的钱，渐渐被吞吃

　　千里淀在心灵的内容，越发深切

　　祝贺咱们的翌日
 

结语

　　东莞2023年入市楼盘区位价值极高、家具定位毫不疏导简阳修车群，技俩各有亮点，『楼院私房群』将提供底层机要一手信息（含政府蓄意与看成、开垦商里面资讯、行业资深东说念主士干货），给你提供量身定造说合，助你脱手合乎楼盘。

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