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亚重生活广场

长命路沿线688米，频年来密集分散7家详尽生意体。这一布局既带来了生意氛围的皆集效应，也激勉了热烈竞争和客流稀释，呈现出“几家直快几家愁”的分化形状。

追随我国城市化程度与社区生意的繁华发展，部分城市中枢区域及大型社区相近新商圈崛起，长命路688米一段，沿线万里长征7家生意团员体，密度之高，上海荒僻。细析“七星连珠”，可管窥新时代的马路生意经。

从空间上看，东始江宁路，西至胶州路，昔步·统益里、巴黎春天百货、189购物中心、鸿寿坊、长命里、旭辉里、亚重生活广场连成一线。

昔步·统益里

巴黎春天百货

189购物中心的盒马鲜生店内

鸿寿坊

长命里

旭辉里

亚重生活广场

从本领上看，1996年开业于今的亚重生活广场以厂房校正的半露天改变形态开启商圈序幕，后光多年，今虽慢慢澌灭，仍束缚休养求变；2011年、2017年接踵开业的巴黎春天百货、189购物中心毗邻而立，“传统市集”的定位相似；2021年开业的旭辉里与7号线、13号线地铁径直相连，东说念主流量可不雅；2023年9月开业的鸿寿坊，在老上海街巷肌理中植入当代生意功能，赶快凭借“精采炊火气”的定位成为网红地标；2025岁首长命里、昔步·统益里开门迎客，带来失业销耗新遴荐。

这个生态多元的长命路商圈，坐拥内环中枢区位与苏州河水岸资源，既是承载沪西贩子记忆的老牌生意皆集地，亦然历经城市更新迭代的销耗新场域，其中生意体有老有新，有落有起，如何串珠成链，是各方共同的课题。

如何引来客，留下东说念主

长命路商圈是餐饮店雇主蒋皆林的“伤心肠”，他的店因为经营不如预期，坚握几年后于旧年衰颓撤场。“除了平台料理运营的一些问题除外，客流是最大的问题。”他说。

“之前我作念的是寂寥店铺，进市集，房钱比原来高30%—50%，但我照旧遴荐了长命路，遴荐了进市集。”他说，那时考量主要有二：一是但愿新市集、新意见可以带来更大的流量；二是有个平台可以省去许多黄雀伺蝉，比如中央空调、安保等一系列软硬件上的干事。

“一启动生意很可以，新市集很插手，咱们店的坪效可以作念到3000—4000。”蒋皆林先容。餐厅坪效指的是营业额与门店营业面积的比值，在餐饮行业，要是能将坪效作念到5000，基本可以处于顶尖位置，个东说念主经营的小店能到3000—4000已属中上水平。那时他的不少“邻居”也能作念到这一数字，但是半年之后却纷繁下跌，以至跌到领先的1/3。

“这可动力于客流不睬思。”他分析，“一方面，到了这个本领点，冲着新市集清新感来的遐迩销耗者，该来的都来过了；另一方面，市集里面、商圈里面的餐饮同质化竞争热烈，跟着多家新店开出，客流束缚稀释。”

正本他也思过通畅外卖拓展客源，但估算后发当今现存运营本钱下，外卖是亏本的，最终照旧遴荐毁掉。“要是能在更高层面上作念好业态多元性规划，是否可以成为咱们商家更大的助力？”蒋皆林说。

在长命路、江宁路口的昔步·统益里，清洁工正为一家已搬空的餐厅外侧玻璃墙作念清洁。它的斜对面，一家新疆餐厅不久前刚换成潮州餐厅，只好围聚长命路的一家宁波菜餐厅、一家韩国菜餐厅较有东说念主气。

昔步·统益里，清洁工正为一家已搬空的餐厅外侧玻璃墙作念清洁。

统益里的诡计是成为商圈内“小而好意思”的文化潮水新地标，但是客流量相似成为其发展瓶颈。

“统益里的店都很好，要思思办法，如何让更多东说念主过来。”住在控制的住户陈女士以为，这里有上海市首家现场烘焙的宠物零食店，有加拿大轻户外品牌的中国线下首店，还有专设的“早C晚A”失业餐饮空间，却空匮引来更多东说念主流量的旅途。

以几百米开外的旭辉里为例，与地铁13号线、7号线有两个地下“接口”的它，对留下客流动足了脑筋。位于地下一层的中枢商户奥乐皆连锁超市，发扬磁吸效应，成为不少住户生活销耗必经之地。经过深切调研后旭辉里大幅休养业态配比，已毕从老例社区生意向主题型餐饮粗俗空间的转型，增多更多销耗本领。

旭辉里与地铁13号线、7号线有两个地下“接口”直连。

奥乐皆店内。

对统益里而言，隔着一条马路就是地铁13号线江宁路站的4号口，能否充分欺诈这一上风，增设地下通说念，让地铁客流相差更简短？此外，这里相近住户广博，在业态平衡性上，现时要点过度偏向餐饮与潮水零卖，社区便民业态透彻缺失。是否可以得意相近住户买菜、修配等日常刚需，适合引入生鲜便利店、便民干事站等业态，形成“潮水销耗+便民干事”的互补形状，勾引更多东说念主群驻留并养成销耗风俗？

“老基础底细”要翻出“新花头”

吃过晚饭散踱步，是如今许多东说念主雷打不动的风俗，长命路沿线等于自然的灯光步说念，走走、吃吃、买买，好不首肯。7家生意体中段，紧挨着的长命里和鸿寿坊东说念主气最旺。不外，改变生意体式经由中，“老基础底细”如何翻出“新花头”？相近住户和大众有话说。

本岁首刚开业的长命里，“三条军队”最驰名。最东边净素包子铺是“国民级”网红，凭借踏实的品性与亲民的价钱积贮了大都诚挚客群，不分晨夕要列队，最岑岭列队时长达30分钟；当中是其中枢商户——一家西北菜餐厅，一楼、二楼共4000泛泛米的营业面积，沿街窗口的羊肉串、新疆馕香气扑鼻，又是一列长队；最西边则所以可口著称的糖炒栗子……如斯，甜、咸、荤、素皆备，路东说念主走过总忍不住去那缭绕香气里“轧轧闹猛”。

长命里前常见三条军队。

在它近邻的鸿寿坊，首届“神采奕奕节”刚刚落下帷幕，这是一场专为50岁以上东说念主群打造的退休生活嘉年华。“兴隆派对”区域内，50岁的内蒙古街舞达东说念主“三岁娜拉”与Z世代舞者同台竞技，舞姿灵动不输年青后辈。尊巴舞池的律动饰演与电子八段锦的交融展现出传统与当代的碰撞，勾引了不少路东说念主涌入舞池参与互动。据悉，为期2天的举止，鸿寿坊客流量同比进步10%。

如今，这座面积1.5万泛泛米的生意体，创下上海小体量生意的“流量据说”。限制2025年9月，技俩开业两年间理睬客流超1200万东说念主次，日均客流达2.7万东说念主次。

鸿寿坊内的白斩鸡摊位。

“这一派场所，咱们曩昔都叫‘大自鸣钟’，当今许多小后生一经不知说念了。”拎着一袋馕的70岁阿婆指点着目下的灯火后光追想往昔。大自鸣钟是上海普陀区西康路与长命路交会处的旧称，因1926年建于该地的缅想塔（大自鸣钟）得名，它高约30米，曾是沪西第一高建筑，那时相近商肆繁荣、东说念主声纷扰，是遑急的生意中心。

在上海市生意经济学会会长、上海大学聂永有教会看来，“大自鸣钟”是一个传承老上海记忆的历史文化标志，不为所用、径直灭亡有些可惜。能否聚合历史活化警戒，将苏河水岸文化、长命路工业记忆融入经营布局和空间遐想，如在楼层走廊确立“老长命路影像展”等。对“文化+生意”标签的强化，还可进一步拓展到整个这个词商圈，串联统益里（里弄文化）、189弄（工业遗存）、长命里（贩子文化）等历史空间，筹划“长命路文化动线”，推出“工业记忆导览”“里弄好意思食舆图”等主题露出。如斯，鲜举止东说念主确当下与赋闲的历史体验重迭，形成唯一无二的生意风貌，菲律宾曝光群有望勾引更多外区市民，以及外省、番邦搭客，为区域生意发展带来无上限的增量空间。

规划“商圈分享业态”

值得一提的是，7家生意体中，老牌市集的自我更新之旅从未罢手。

四肢长命路商圈的“初代网红”，亚重生活广场的发展历程见证了相近生意的荣枯迭代。1996年12月8日，其以上海首家厂房校正生意详尽体的改变形态开业，绽放式布局在那时极具特质，曾举办张信哲签售会等明星举止，成为沪西潮水地标。但2009年后受电商冲击、业态腐败、定位暗昧等问题影响，市集堕入低迷。2023年起，运营方明确“贩子炊火气”主题定位，2024年夏日，这里重开后被列入普陀区城市更新重点技俩，以互异化打法重新回首大众视线。

亚重生活广场一家餐厅外的等座区。

相亲角。

早上9点，亚重生活广场里的壹天俱乐部位于二楼的门口一经东说念主头攒动。这家提供餐饮文娱详尽干事的景色，主要面向退休东说念主群及亲一又约聚需求，以“一站式、一价全包”模式运营。它亦然“日间银发经济+晚上夜经济”的分层运营策略的一部分。

壹天俱乐部内欢叫拍照的老姐妹。

广场一楼则以特质夜宵餐饮为主，引入特质音乐饰演的民谣星、徐妈串串暖锅馆等品牌，整个餐饮商户均营业至凌晨，凭借半绽放式内街的上风已毕营业本领不受限。

但是，也有不雅点以为，亚新握续发展需料理业态联动不及、品牌影响力有限、干事细节欠缺等问题。业态联动方面，现时日间与夜间客群透彻别离，容易堕入定位暗昧的窘境。

“这里有爆辣暖锅烤串，也有爷爷奶奶吃饭的圆台面，还有相亲角、征婚信息墙……”在控制责任的李先生坦言，“好像是迎接整个东说念主，但有特定需求的东说念主群，首选可能不是这里。”

2011年开业的巴黎春天百货，这几天正在进行大面积的外墙装修，新引入的网红餐厅开业在即。与城市更新的海潮比较，其升级迭代似乎相对慢了些，业态仍以老例的餐饮、极少的购物、种植培训等为主，虽接踵引入朱光玉、王繁华等东说念主气餐厅，却难让吃客们更进一步销耗。紧邻的189购物中心开业稍晚，业态布局雷同，其地下2层的盒马鲜生令不少主顾遴荐了后者。

盒马鲜生店内的海鲜区。

传统模式不变，光靠东敲西打的东说念主气店，是否能真实改变在控制住户心中的“老旧形象”？

大众指出，料理这些窘境，或者不应头痛医头、脚痛医脚，须从更高层面考量、规划。长命路商圈相近3公里内可障翳数百万销耗客群，双地铁与苏州河资源形成自然勾引力，城市更新技俩更注入清新活力，让它已具备“区位优胜、客群踏实、形态多元”的基础上风。但也存在“联动不及、特质分散、客群单一”的问题，生意体之间是此消彼长的竞争关系，而非错位的互补关系。

复旦大学经济学院副教会左雪静提出，客群拓展需已毕“精确深耕+跨界引流”双轮驱动。一方面深耕在地客群，针对中枢客群打造专属销耗场景。如，为年青家庭推出“亲子销耗通兑券”，为老年群体推出“康养文娱卡”，联动7家联系业态，提供更优质的干事。

另一方面积极跨界引流，借助苏州河水岸经济带树立机会，打造“苏河夜航+商圈销耗”联动产物，勾引游船搭客上岸销耗；联动静安寺、南京西路商圈推出“跨区销耗联票”，通过地铁直达上风接续外区客群。

同期，业态整合需构建“互异化定位+集群化发展”的新形状。如，建立商圈业态数据库，幸免同类品牌过度聚会；限制统一菜系餐饮品牌数目，荧惑特质首店与改变业态入驻；同期规划“商圈分享业态”，在中枢区域确立大型泊车场、搭客干事中心、大众艺术空间等，进步全体销耗体验，进一步勾引更多年青客群与外区客流，已毕从“社区型商圈”向“区域级销耗宗旨地”的逾越。

【大众对话】 

从“生意线”到“销耗带”

城市周刊：跟着社区生意发展，不少区域内生意技俩新老重迭，密集布局。对此，您如何看？

聂永有（上海大学教会、上海市生意经济学会会长）：生意会聚的双刃剑效应在于一方面团员产生东说念主气重迭；另一方面同质竞争导致“你多我少”的零和博弈，简直每个定位雷同的生意体里有70%—80%以上的研讨品牌，一朝区域生意供给插足饱和状况，边缘技俩就可能面对亏蚀乃至倒闭的风险。因此，生意体串珠成链既带来机遇，也潜秘密忧，尤须在运营上找到平衡，通过业态优化组合助其最终成长为优质的“销耗带”。

与此同期，政府应基于城市东说念主口分散和销耗后劲，科学规划生意网点布局。举例，江苏省就曾发文条款合理规划生意详尽体，从严规章大体量技俩上马，幸免区域内过度开荒。

规划部门可以建立生意技俩准入的审核和预警机制。如在技俩立项和审批阶段引入商务部门意见，对拟插足饱和区的新技俩严格把关。通过生意网点信息平台的动态监测，一朝发现某区域生意标准供给饱和、出租率低下，实时休养、暂停新增供地，以免恶性竞争。

关于一经出现过密布局、效益欠安的区域，政府也应积极介入调控和转型。可以荧惑和谀媚部分生意物业转型其他功能。对握续亏蚀的“空城”市集，通过计谋扶握引进大众干事或改变业态赐与周转。

城市周刊：当大型生意体与社区生意（邻里型生意）大小并存，面对“大而强”的前者，后者如何展现自身价值？

聂永有：社区生意体量虽小，却逼近住户日常，透彻可以走出特质化说念路，通过得意相近住户高频需求，形成高黏性上风。

来源，社区生意要精确定位客群：凭据社区东说念主口结构和生活形状，详情主打业态组合。举例年青白领皆集的社区，可侧重前锋潮水、小资餐饮；老年住户为主的小区，则配置生鲜超市、诊所、便民干事标准等。

其次，业态组合互异化是要害。不可约略复制大型市集的品牌堆砌，而应引入社区特质店铺和干事，如社区书店、健身房、腹地餐饮、托幼种植等，把“生动怒味”融入生意空间，使社区生意成为“生活的当然延长”而非刻意的销耗宗旨地。通过“在地文化赋能”，社区生意还能塑造自身独到的文化标签。举例聚合当地历史、东说念主文主题进行装修顶住，如期举办社区节庆举止、非遗手作市集等，营造社区包摄感和文化氛围，让住户对社区生意产生情感认可。

城市周刊：就新商圈中的单体而言，如何找到自身维度与生涯之说念？

聂永有：面对新的销耗趋势，单一功能的生意体慢慢难以得意东说念主们的需求，“生意+”的交融模式正在兴起。这一模式指的是将购物中心与文化、旅游、社区干事、大众空间等元素深度交融，打造具有复合价值的景色。国表里许多案例标明，“生意+”可以为区域带来新活力。

来源是生意+文化。一个经典案例是韩国首尔COEX购物中心将中庭改形成绽放式大众藏书楼——星空藏书楼。这座耗资60亿韩元打造的场景占地2800泛泛米，藏书7万余册，全年举办160场以上文化举止，赋予购物中心浓厚的东说念主文气味。诚然藏书楼自身不以谋利为宗旨，但自开张后，COEX客流量一年内激增至2100万东说念主次，50多家新品牌接踵入驻，一铺难求。

其次是生意+旅游/文娱。在迪拜，通过在购物中心内交融大型旅游景点，打造出“购物+不雅光”胜地——迪拜商城。该商城里面领有寰宇最洪流族馆、奥林匹克规格溜冰场等广博体验标准，每年勾引越过1亿东说念主次访客。诸多案例标明，将生意空间与旅游不雅光、意旨体验网络合，可以极大延长销耗者停留本领，扩大放射规模，让购物中心成为城市会客厅和文娱景色。

这些引申都指向一丝：生意的范围在拓展。异日什么app直播大秀，不管是商圈照旧单体生意，都将不再是顽固的卖场，而是城市生活的平台，承载购物、餐饮、文旅、粗俗等多元需求。这既进步了区域详尽价值，也为实体生意寻找到新的增长点。

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