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（为保护当事东说念主秘密和幸免无须要纠纷，案例中当事东说念主姓名过火他信息均为假名，若有重复请关系咱们给以取销。）

看成房产讼师，“购房者主见在房屋查封前买受房屋，要求摒弃实践却败诉” 的实践异议之诉很常见，中枢在于是否适合 “查封前签合同、查封前占有、已付款、非本人原因未过户” 四大要件。今天联了案例拆解裁判逻辑与讼师辅导。

一、案件中枢配景

2019 年 9 月，因周明（假名，原审第三东说念主）欠吴涛（假名，被上诉东说念主）钱，法院查封了周明名下的 “五号房屋”（80.47㎡，2016 年登记在周明名下）。

2022 年，法院裁定拍卖 “五号房屋”，李岩（假名，上诉东说念主）提倡实践异议，称我方 2019 年 6 月就买了这套房，被驳回后拿告状讼，要求休止拍卖、解封并阐发房屋归我方。

李岩提交字据：①2019 年 6 月《房屋营业合同》（约订价 110 万）及 5 万定金收条；②2021 年 7 月《二手房营业合同》（约订价 100 万）；③2021 年向吴涛转账 10 万的纪录（附言 “代周明转”）。

一审、二审法院均驳回李岩诉讼请求，情理是李岩不适合摒弃实践的四大要件。

二、两边中枢争议

李岩（上诉东说念主）的主见：

2019 年 6 月就和周明签了《房屋营业合同》，早于 9 月的查封时辰，合同正当灵验；

已付 5 万定金和 10 万房款（代周明付吴涛的实践款），并本色占有房屋；

没过户是因为找不到周明，非本人原因，适合《实践异议和复议步履》第二十八条，应休止拍卖、阐发房屋归我方。

吴涛（被上诉东说念主）的气派：

未提倡答鉴识识（未到庭）。

周明（原审第三东说念主）的气派：

未提倡答鉴识识（未到庭）。

三、法院裁判逻辑

法院围绕《最妙手民法院对于东说念主民法院办理实践异议和复议案件多少问题的步履》第二十八条的四大要件审查，觉得李岩均动怒足：

查封前未缔结正当灵验的书面营业合同

李岩提交两份合同：2019 年 6 月（110 万）和 2021 年 7 月（100 万），缔结时辰、价钱均不一致。且 2019 年的合同未在实践异议阶段提交，直到诉讼阶段才拿出，无法摒弃与周明坏心联接隐敝实践的可能，法院难以认定查封前存在正当合同关系。

查封前未正当占有房屋

李岩称已本色占有，但未提交 2019 年 9 月查封前的水电费、燃气费、物业费等居住开支凭证，无法解释 “正当占有”，法院不认同。

未按商定支付房款且未交剩余款

按 2019 年合同商定房价 110 万，李岩仅提供 5 万定金收条，菲律宾曝光群10 万转账附言 “代周明转”，无法解释是购房款（可能是代付实践款）；且法院示知李岩可交剩余房款，但其未交，不适合 “已付款或愿交剩余款” 的要求。

非本人原因未过户字据不及

2019 年 6 月签合同到 9 月查封，有 3 个月时辰可过户，李岩称 “找不到周明” 却无字据（如聊天纪录、寻东说念主纪录），也未提交向不动产登记部门苦求过户的文书，无法解释 “非本人原因”，法院不采信。

四、讼师辅导

合同缔结与字据留存

购买二手房时，应缔结惟一、明确的书面营业合同，注明房屋位置、面积、价钱、付款神气、过户期限等中枢条件，幸免出现多份矛盾合同；缔结后实时留存合同原件，若需变更条件，需缔结补充合同并由两边署名阐发，同期在实践异议、诉讼等各阶段完好提交合同，幸免因延伸提交激发 “坏心联接” 质疑。

房屋占有字据固定

收房后应尽快办理入休止续，留存查封前的水电费、燃气费、物业费缴费凭证（含发票、银行转账纪录），同期保留装修合同、产物家电购买凭证、邻居证言等，变成完好字据链解释 “正当占有”，幸免因无居住思绪导致主见不被认同。

购房款支付法式

支付购房款时，务必在转账附言中明确 “购买 XX 房屋（如五号房屋）购房款”，幸免邋遢表述；若需代卖房主说念主偿还债务以冲抵房款，需缔结三方合同（买受东说念主、卖房主说念主、债权东说念主），明确代付款项性质为购房款，同期留存债权东说念主出具的收款阐发书，留心款项性质争议。

过户经由主动推动

缔结合同后，应实时与卖房主说念主换取过户事宜，若卖房主说念主拖延，需通过短信、微信、书面函件等神气催告并留存纪录；向不动产登记部门提交过户苦求后，保留苦求材料回捏，若因策略末端、卖房主说念主拒不合营等非本人原因无法过户，需网罗登记部门回答、卖房主说念主误期字据等，解释 “非本人原因未过户”。

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